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Ganga: “Dueño vende perdiendo”

3 de diciembre de 2007, 04:00 AM

El drama de las hipotecas no termina y según los analistas no terminará por buen tiempo.

Ahora son los alcaldes los que están preocupados porque la caída en los precios e incremento en las reposesiones de casa afectaría el ingreso por concepto de impuestos en la ciudad.

Recientemente salió un estudio publicado por la Asociación Nacional de Alcaldes y Concejales donde indica que los valores de las casas caerían en $1.2 billones (trillion en inglés) y al menos 1.4 millones de dueños de casa perderían sus propiedades. Todo esto en el 2008.

Esto sin sumar que en los pasillos de Wall Street la palabra “recesión” está siendo el chisme del día. Si esto sucede muy seguro que el los números serán mayores si la “R” no se incluyo en las estimaciones.

Como hablé en “¡Madre pago!… se volvió a reajustar” los préstamos no convencionales son el arma mortal en el bolsillo de muchos.

Pero hay muchos, y habrán otros, que verán difícil calificar para un refinanciamiento o cualquier otro arreglo con el banco y se enfrentarán a la posibilidad de perder su hogar.

Antes de llegar a ese fin, hay otras paradas que el tren de la reposesión judicial puede hacer antes, para evitar llegar a destino.

Una de ellas es el “short selling”

 ¿Qué es “Short Selling”?

Short Selling sucede cuando el prestamista acuerda aceptar una cantidad menor al monto del préstamo que se le debe. La razón es que no hay suficiente patrimonio en la casa como para pagar toda la deuda.

A modo de ejemplo digamos que debemos $280,000 dólares en un préstamo hipotecario de nuestra casa. El valor del mercado de la propiedad es $230,000 dólares y hay un vendedor que está dispuesto a comprar a ese precio. Quiere decir que si el prestamista acepta las condiciones de vender la casa a un menor precio, entonces aceptaría soltar el título de la propiedad al nuevo comprador a menor precio de lo que le deben.

Ahora la cosa se ve fácil en resumen, pero es un poco más compleja que poner el anuncio “Dueño vende desesperado a precio ganga”.

Primero, hay que saber el valor en el mercado de la propiedad. Esto lo puedes saber a través de un agente de bienes raíces o haciendo las propias averiguaciones. También tienes que saber el costo estimado de los gastos de cierre de la potencial venta y cuánto debes.

Obviamente, el prestamista tiene que aceptar y aprobar la transacción. Quiere decir que es opcional. Por eso, antes de poner la casa en venta tienes que “obtener la bendición” de Papá prestamista. Y eso es un proceso que puede llevar semanas.

Hay que contactar el Departamento (Loss Mitigation Department para la mayoría) y hablar con las personas que tienen autoridad para tomar decisiones. Si el dueño de la casa  va a usar un agente como intermediario tiene que someter una carta de autorización (los bancos no van a soltar información privada sin previa autorización).

También hay que someter una carta explicando las razones que justifiquen el “short sale” (Hardship Letter). Esto va aunado a pruebas que demuestren las razones para esta decisión. Además hay que demostrar ingresos y gastos, activos y pasivos, estados de cuenta de bancos, etc.

Claro que cada compañía tiene su propio proceso. Además, puede que el prestamista no acepte hasta que haya atraso en los pagos. También dependiendo del tipo de préstamo existen unas directrices que tienen que aprobarse para que la venta pueda ser aceptada por el prestamista.

Y asumiendo que el prestamista aceptó el “short sale”, la complejidad del tema no termina aquí. A pesar que existe una pérdida en la venta, puedes que tengas que pagar impuestos.

Volvamos al ejemplo de arriba. Dijimos que el préstamo era $280,000 dólares (asumo que es costo ajustado). Digamos que la casa se vendió a $230,000 dólares. Hacienda consideraría la diferencia de $50,000 como ingreso y se aplicaría el impuesto ordinario, similar al que se aplica al salario.

O sea, que en este caso hipotético se pagaría impuestos sobre los $50,000 (claro… que la calculación es más complicada, pero el punto es mostrar que puede existir una responsabilidad impositiva).

Cierto que en el Congreso Federal se está debatiendo un proyecto de ley titulado “Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of 2007” con el fin de modificar el código de rentas internas para no tener que declarar esa diferencia en las ventas que se relacionaron en o después de enero 1 del 2007. La ley fue aprobaba en la Cámara de Representante, pero todavía está en Senado.

Pero mientras la ley no sea aprobada, existe un potencial de pago de impuestos al realizar la venta.

¿Afecta el crédito? Sí…claro, que el efecto es mucho menor a que nos saquen de la casa por ejecución.

Nota de precaución

Esto muestra que aunque aparenta que es sencillo no lo es. Y hay muchos que están aprovechando esta época para cometer fraude. Ya vimos el caso de 4 solution donde un mismo corredor hipotecario montó un esquema de fraude ofreciendo el “buyout” y quitándoles el patrimonio a muchas familias.

Seguro van a escuchar a muchos que en radio, TV y seminarios ofrecen ayuda para evitar la ejecución de la casa (foreclosure). Por eso no firmen nada, aunque les ofrezcan villas y castillas sin primero hacer varias averiguaciones.

Por eso, deben sentarse con un abogado especializado en bienes raíces para que les explique las opciones que tienen y revise el contrato y las cláusulas para no caer en la trampa.

Deben sentarse con un contable registrado que les explique en detalle y les corra los números sobre las posibles consecuencias impositivas.

También tienen que estar seguros de que en la casa no hay patrimonio (equity) para justificar el “short selling”. Que no te tomen el pelo los ventajistas diciendo que no hay valor, para obligarte a pasar la casa a nombre de ellos y quedarse con el equity.

Si no te queda más remedio que hacer el “short selling”, que esto no sea un limite para que contactes a tu prestamista y tengas tus asesores, y así lograr que la venta sea lo menos dolosa posible.

Después quedará tiempo para la reflexión.

Al final, tú decides

 

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