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¿Tengo pagar impuestos sobre la venta de mi casa?
26 de marzo de 2007, 04:00 AM
“Vendí mi casa el año pasado (2006) cuando los precios estaban bien altos” me escribe Donald de los Ángeles, California. “Recibí una buena suma por la venta pero me preocupan los impuestos” dice en su email.
Cierto que el mercado de bienes raíces en Estados Unidos ha estado en caída los últimos meses. Especialmente California después de un crecimiento por los últimos años. La caída en precios, restricción en préstamos, incremento en los atrasos y embargos y una disminución en la demanda de casas, ha afectado no sólo a individuos sino también a grandes compañías.
Recientemente una de las constructoras de casas más importantes del país, KB Home, reportó una caída de 84% en su ingreso neto debido a la difícil situación en el mercado de bienes raíces.
Muchos como Donald aprovecharon o tenían la disponibilidad de vender su casa antes de que los precios en general se desplomaran. Así logró sacar una ganancia nominal, haciendo efectivo el patrimonio acumulado en la propiedad.
Pero, cuando se habla de ingresos o ganancias tenemos que también pensar en nuestro socio: el Tío Sam.
La pregunta del millón: ¿tengo que pagar impuestos por la ganancia que tuve por la venta de la propiedad? Para el Tío Sam, depende.
Toda la explicación de cómo el Tío Sam (así le llaman al gobierno federal de Estados Unidos) aplica los impuestos sobre la ganancia generada por la venta de una propiedad está en la Publicación 523 del IRS, cuyo formato puedes ver online. En esta publicación básicamente te explican la forma en que se aplican los impuestos sobre la venta de la casa principal donde vives. Si la venta es sobre una segunda propiedad la publicación es la 527 y aplica otra regla.
La publicación es clara cuando dice: "No reportes en la planilla la venta de la casa principal en el 2006 al menos que:
• Tuviste ganancia y no calificas para la exclusión total
• Tuviste ganancias y decides no excluirla"
O sea que si Donald tuvo ganancia por la venta de su casa principal y califica para la exclusión total, no tiene que pagar impuestos sobre la ganancia.
Hagamos un ejemplo numérico. Digamos que vendí mi casa por $300,000. Pregunto: ¿tengo que reportar esta ganancia en el anexo D de la forma 1040? Depende de si paso las tres pruebas y la ganancia neta es menor que la cantidad exenta.
El IRS dice que podría excluir hasta $250,000 ($500,000 casado) de la ganancia generada (=no reportar y por tanto no pagar impuestos) si se aplican todas las siguientes situaciones:
1. Pasé la prueba del “owning test” (= que fui dueño de la casa por los últimos dos años)
2. Pasé la prueba del “use test” (= viví por un mínimo de 2 años como la casa principal)
3. En lo últimos dos años antes de la venta de la casa no saque beneficio de exclusión de impuestos por la venta de otra casa
Esto es para el beneficio de excluir hasta $250,000 ($500,000 casado). Pero no quiere decir que no estoy exento de pagar impuestos.
Para eso, tengo que determinar si tuve ganancia y si esta es por debajo de los $250,000 ($500,000 matrimonio). Hay que determinar tres cosas: 1) el precio de venta de la casa, 2) el costo base y 3) los gastos que incurrí por la venta de la casa.
La fórmula es:
Precio de venta- gastos por la venta = cantidad realizada - el costo base ajustado = ganancia (pérdida)
Si por ejemplo: $300,000- 25,000 = $275,000 - 125,000 = $150,000
Si yo cumplí con los tres puntos arriba mencionados, según la explicación del panfleto, no tendría que reportar esta ganancia de $150K como ganancia de capital porque la ganancia es menor que el máximo de exclusión de $250,000 ($500,000 matrimonio). Pero si la ganancia hubiese sido $300k entonces si tendría que reportar planilla sobre la diferencia.
El Tío Sam tiene un ejemplo numérico de un caso que si tuvo ganancias por encima de la cantidad de exclusión y reportó las ganancias a largo plazo en el anexo D.
El detalle se complica cuando hay que determinar el costo base y los gastos que incurres por la venta de la casa. Además si usaste la casa o parte de la casa como negocio o renta de la propiedad, se aplica otra regla. Aquí entra el contable para determinar estas variables.
Esta subvención que el gobierno le da a la industria hipotecaria y a nosotros es una maravilla que le podemos sacar beneficio cuando los precios de las propiedades de valorizan.
Qué maravilloso sería que el gobierno nos diera una exclusión similar de hasta $250,000 ($500,000 casado) a la ganancia generada en el fondo del retiro. Sería fenomenal poder sacar el dinero de nuestros planes de retiro “tax-free”.
Como dice la canción, “sueña...no existen fronteras”.
Al final, tú decides.
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