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¿Modificar o embargar?

16 de noviembre de 2009, 01:14 PM

Esa es la pregunta.

 

Cada vez más dueños de casas y prestamistas se están haciendo la pregunta: conviene modificar o embargar.

 

"La casa originalmente costaba $298K y ahora cuesta $127K... me pusieron las cuotas atrasadas al final del préstamo haciendo que el préstamo subiera a casi $333K. Ellos (el banco) me dicen que me colocarán en un periodo de prueba de 3 meses, en el cual si no cumplo, la modificación se cancelaría automáticamente." me rescribió Fernando desde Las Vegas, Nevada, que buscó una modificación a su préstamo de "interés sólo" y ahora está debatiendo si acepta el plan o tira la toalla.

 

El caso de Fernando es un ejemplo de más y más personas que están enfrentando el dilema de si aceptar la modificación que les ofrece el banco o aceptar el embargo de una propiedad que vale mucho menos de lo que deben.

 

Según Zillow.com, 22% de las casas valen menos de lo que deben. Mientras en algunas áreas (como donde vive Fernando y algunas áreas en California) el porcentaje llega a 50%.

 

¿Conviene aceptar la modificación cuando tienes una propiedad que vale mucho menos de lo que compraste? Este cuestionamiento se lo están haciendo cada vez más personas, especialmente cuando la diferencia entre el precio actual y el monto de la deuda pasa el 10%.

 

En un estudio realizado por Paola Sapienza (Northwestern University) y Luigi Zingales (Universidad de Chicago) encontraron que aquellas personas que su propiedad vale 10% o menos de lo que deben, consideran que es mejor no fallar en sus pagos que perderla.

 

Pero, después de ese nivel, en aquellos que tienen un margen del 50% incrementa el atraso en relación al margen llegando a cerca de 1 de cada 5 personas.

 

Más y más individuos encontrarán menos incentivo en la modificación, en la medida que el margen entre el valor de la casa y lo que se debe aumente considerablemente.

 

¿Es económicamente viable pagar una propiedad que se debe 50% o más de su valor en el mercado? ¿Cuánto tiempo llevará hasta que el valor de la propiedad vuelva al valor del préstamo? Si asumo la apreciación histórica de una propiedad en relación a la inflación, y asumo una inflación histórica del 3%, llevaría 24 años lograr al menos equiparar el valor del préstamo. Esto sin incluir los impuestos, seguro y mantenimiento de la propiedad. Al menos que sucediera otra burbuja como la que vivimos, son muchos años pagando por algo que vale menos.

 

Entonces, la pregunta que se cae de la mata: ¿por qué los bancos no modifican si está en su interés comercial mantener las propiedades y los dueños en ella? Porque ellos también se preguntan si es económicamente viable modificar un préstamo o mejor ejecutar la propiedad y venderla.

 

Ellos ven números. Por un lado ven el costo de tomar posesión de la propiedad y por otro ven el costo de modificar el préstamo. Si cambiar el monto de la deuda les conviene más, lo hacen, de lo contrario ejecutan.

 

Además toma en consideración otro elemento: modificar no garantiza que el dueño vuelva a atrasarse en los pagos y termine en la fila de embargos. Para que tengas una idea, sólo 7 de cada 100 hipotecas que se atrasan vuelven a estar el día. O sea, que en estos momentos ellos tienen una probabilidad muy alta que si modifican un préstamo puede que al tiempo la persona vuelva a atrasarse o dejar de pagar.

 

Según la Oficina del Contralor de la Moneda (OCC por sus siglas en inglés), la agencia que regula los bancos nacionales, reportó que una de cada dos hipotecas que se modificaron en el primer trimestre del 2008, estaban atrasadas en sus pagos nuevamente en el primer cuarto del 2009.

 

A esto añádele: pésimo ambiente laboral, los precios de las propiedades en negativo, el margen entre el precio y la deuda es considerable y un alto nivel de endeudamiento por parte de los dueños de casa, ¿vas a modificar libremente?

 

O sea, es un mito de que a los prestamistas no les conviene ejecutar la prioridad.

 

Lo que están haciendo es modificaciones temporales sin reducir el principal o sumarle los pagos atrasados. Más casos como el de Fernando están siendo más comunes donde después que el deudor pide una modificación, el banco le ofrece un acuerdo temporal donde no cambia el monto de la deuda, le suma los pagos atrasados y le da un periodo de tres a seis meses para decidir si modifica o no.

 

Al cabo del periodo de prueba puede que modifiquen como puedes recibir una carta del banco diciéndote "Gracias por pagar a tiempo pero hemos decidido que tu préstamo está en delincuencia". Por tanto te embargan porque a ellos no les convenía.

Lo más seguro es que si te modifican, sea el interés, en aumentarte el término del préstamo o darte un préstamo menos complicado, pero no te bajan el monto de la deuda. Según el OCC, sacó un reporte en octubre del 2009 donde se bajó el balance principal en menos del 10% de todos los préstamos modificados.

 

La decisión de aceptar la modificación o rechazarla depende de varios factores como la situación financiera de la persona, el acuerdo que ofrece el banco, el deseo de la persona de quedarse en la casa, el costo-beneficio de quedarse o salirse de ella y las consecuencias legales de hacer un "short sale" o un embargo en el estado donde está la propiedad. .

 

Pero, solamente enfocarse en el pago mensual, cambiar el tipo de préstamo o bajar el interés sin dirigir la atención al serio problema del amplio margen entre el precio de la propiedad y el préstamo, no pararemos el incremento de los embargos.

 

Al final tú decides.

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