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Cinco pasos si vas a comprar casa

12 de junio de 2006, 07:10 AM

Cierto que los intereses están subiendo.

Cierto que algunos mercados de bienes raíces están enfriándose.

¿Quiere decir entonces que no se puede comprar casa? No necesariamente. Podría ser por otras razones, pero no por éstas.

Tomemos el primer punto: “los intereses están subiendo”.

Según Freddie Mac, la tasa de interés promedio sobre una hipoteca convencional fija a 30 años para el 8 de junio del 2006 fue de 6.62%. Si lo comparas con la tasa de interés promedio de 5.10% en el 2003, hay una diferencia de 152 puntos porcentuales.

Pero cuando comparas con los promedios mensuales de la misma tasa 1990-2005, la tasa promedio actual está por debajo del promedio mensual mínimo (6.86%) y máximo (8%).

Aunque el puntaje de crédito se relaciona positivamente a nivel de costos de financiamiento, no dejan de ser tasas manejables si se comparan con los niveles históricos.

Veamos el segundo punto: “los mercados de bienes raíces están enfriándose”.

Algunos mercados. Y cuando decimos se están “enfriando” quiere decir: a) la tasa de crecimiento de los precios de las propiedades está disminuyendo en comparación a otros periodos, b) disminuye la tasa de crecimiento de las ventas por unidades, c) incrementa el inventario de propiedades en el mercado.

Si eres un vendedor que hipotecó su primera casa para comprar una segunda con hipotecas exóticas tipo “Option ARM”, o necesitas vender la casa rápidamente porque estás hasta el cuello, de seguro sufres el “frío”.

Pero como en todo orden, algunos pierden y otros ganan. Es en este ambiente donde muchos podrán encontrar oportunidades para comprar.

Si estás pensando comprar, te sugiero hagas primero los números y después la búsqueda de casa.
  
Aquí te va un mapa del proceso de compra.

1- Estimación del Pago Mensual y Precio de Casa

Tienes que saber la cuota mensual que puedes afrontar.

Como regla general, el PIIS (principal, interés, impuestos y seguro) de una hipoteca no debe exceder el 28% del ingreso neto mensual (después de ajustes e impuestos). Si tienes otras deudas como auto, préstamos estudiantiles, tarjeta de crédito y otros, no debes exceder del 36%, (o sea PIIS + 8%).

Sabiendo el pago mensual puedes calcular el valor aproximado de la hipoteca. Dependiendo de la exigencia del pago de entrada (que oscila entre un 3% y un 20% del precio de compra) estimarás el precio de la propiedad.

Aunque estos porcentajes son debatibles o condicionados a tu situación financiera, al menos te dan un parámetro para comenzar (y esto es tema de otra columna).

No olvides incluir el desembolso de cierre (de 3% a 6% del valor de la propiedad) y cualquier otro gasto que estimes como remodelación, muebles, enseres, etc.

2- Precalificación y aplicación para el préstamo
 
Antes de salir de “shopping” a comprar casa, sal de compras a buscar la mejor hipoteca. Busca algunas instituciones financieras (tres mínimo) para que te hagan una precalificación de préstamo (pre-aprobación es otra cosa que también podrías considerar después de escoger la mejor oferta).

La idea es ver si calificas para el préstamo y cuánto sería la cantidad máxima disponible. Ten en mente que estos estimados están sujetos a cambio en un plazo determinado.
 
Ahora, no brinques en una pata si la institución financiera te dice que -basado en tu crédito- te aprueban una hipoteca de más cantidad de la cual calculaste. Aunque te digan que te aprueban lo suficiente para comprar una casa en Beverly Hills o en Mónaco, no  brinques de alegría.

Ellos pueden aprobarte, pero quien deberá pagar el préstamo eres tú. ¿Te gustaría cortar otros gastos sólo para pagar una casa más cara? Cuando la situación económica aprieta, muchos se dan cuenta que compraron con la mente y no con el bolsillo.

El tipo de financiamiento es un tema muy extenso como para resumir en un párrafo. Pero prefiero pecar de conservador y dado el caso, toma como primera opción la tasa fija de 30 y luego la de 15. Dile al banquero que te haga los números, pero no te vayas con las hipotecas tipo “option ARM” o variables 1/ARM (esto es un NO-NO).

3- Ir de Compras
 
Hay muchos medios de información que nos pueden ayudar en la búsqueda de nuestra residencia. Agentes de bienes raíces, periódicos, revistas y hasta la Internet nos ayudan en nuestra búsqueda. Al “salir de shopping” como diríamos en “spanglish”,  busca y observa las diferentes alternativas que hay en el mercado para saber cuál es la mejor opción en relación a tus necesidades.
   
Si decides usar un agente recuerda: 1) los agentes pueden representar al vendedor de la propiedad, 2) ellos reciben comisión por la venta de la propiedad, 3) el tener permiso del estado para actuar como agentes de bienes raíces no garantiza que van a hacerlo para tu mejor beneficio.

Hay agentes muy buenos en los que hacen y son gente seria y responsable. Pero quien tiene que hacer la asignación final eres tú, no el agente. Evita aquellos agentes que presionan con frases ya gastadas como: “firma ahora o pierdes la oportunidad de tu vida”. Busca el agente que te escuche y sepa cuales son realmente tus necesidades.

Compara los precios en el área. Averigua cual es la relación precio-ingreso en el área. Si es muy alto, los precios pueden estar inflados, lo cual es potencial para negociar un mejor precio (puede esto explicar el nivel de inventario y el tiempo que lleva una propiedad en venta). No olvides inspeccionar la propiedad y los alrededores. Un agente competente podrá explicarte todo esto.
 
4- El Contrato de Venta
 
Para tener validez, los estados generalmente especifican que un acuerdo de compra y venta debe ser por escrito y debe contener cierta información que incluya: 1) nombre del comprador (es), y vendedor (es), 2) una descripción de la propiedad que la identifique, 3) el precio y otros términos, 4) obligaciones y autoridad del agente, 5) obligaciones del vendedor, 6) compensación, 7) condiciones de cancelación de contrato, 8) resolución de disputas, 9) financiamiento, 10 ) usualmente la firma del comprador (es) y vendedor (es), además de otras especificaciones. Los requisitos de contratos ayudan a reducir cambios por malentendidos, representaciones erróneas o fraude. O sea, mantiene las cosas claras.
 
5- Cierre de Venta
 
Después de obtener el financiamiento y la aprobación del préstamo, el proceso de cierre comienza. Aquí hay tres partes importantes en el cierre: 1) las especificaciones de RESPA, 2) revisión del título, y 3) estado de cierre del contrato.
 
RESPA son las siglas en inglés de “Ley de Procedimientos de Acuerdos en Bienes Raíces”. Esta ley aprobada por el Congreso tiene como uno de sus propósitos ayudar a los consumidores a ser mejores compradores. ¡Pídelo y LEELO como si estuvieras leyendo tu lectura favorita!
 
Esto es un mapa para que no te pierdas. Pero como dicen: “el diablo está en el detalle”.

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