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“No abandones la casa”

6 de octubre de 2008, 04:00 AM

No quiere decir que porque una persona esté en proceso de embargo (foreclosure) se puede asumir que ya está perdida. He recibido emails y hablado con dueños de casa que están pensando en abandonar su propiedad.

Es cierto que hay que tener nervios de acero para pelear este proceso. Pero, te imaginas que me suba al ring a pelear y al primer sonido de la campana le grite a mi esquina: “tira la toalla”. No. Si me subí al ring tengo que pelear.

Es un hecho: mucha gente está en proceso de embargo. Eso no hay duda. El incremento de los préstamos hipotecarios que están comenzando el proceso de embargo, se han duplicado en los últimos dos años. Son muchos préstamos en un periodo corto.

Pero, porque no puedas pagar la casa y el banco determine embargarte, necesariamente es que tienes que entregar la casa, sin antes quemar todas las opciones disponibles.

Definamos primero las cosas. El “foreclosure”, que se puede traducir como embargo o ejecución hipotecaria, es un proceso legal donde se vende o se traspasa la propiedad para satisfacer la deuda asegurada con la casa.

Por ejemplo: el banco te prestó dinero para comprar la casa, posee el papel donde dice que él es o representa al dueño de la deuda, el papel de la deuda está asegurado con la casa, tú no le pagas, él reclama la casa como pago de la deuda y tú pierdes los derechos de la propiedad.

Fíjate que el “foreclosure” es un proceso. Hay un tiempo y acciones que se toman antes (llamado periodo de pre-embargo) y después. Quiere decir que existe un tiempo entre que se empieza y se termina. O sea, entre el atraso en el pago, notificación y exigencia del pago adeudado y solicitar la venta de la casa y desalojo (o sea la acción física de sacarte). El banco o poseedor del papel se levanta una mañana y grita: “FORECLOSURE” y tenemos que salirnos. No. Hay un proceso.

¿Cuánto dura el proceso? Aquí ya entramos en la complejidad del tema porque depende del tipo de foreclosure y el estado que lo determina (son cincuenta estados).

Hay tres tipos de “foreclosure”: el embargo judicial, el no-judicial y el llamado estricto. El primero es que es la corte tiene que recibir las pruebas y el prestamista tiene que probar que tú estás en falta y que él posee la nota asegurada o representa al dueño de la misma.

En el segundo caso, no entra la corte si el prestamista que tiene la nota asegurada con la propiedad tiene una cláusula que se llama en inglés “power-of-sale” o poder de venta. En este caso, no se requiere la aprobación de la corte para embargarte.

En el caso del tercero es un proceso burocrático de notificar a la corte.

Por ejemplo en Florida el proceso de “foreclosure” es judicial (a través de la corte) y dura como mínimo 135 días. En California se usan ambos, pero predomina el no judicial, y el proceso conlleva mínimo 117. En el Distrito de Columbia es no judicial y mínimo dura 41 días.

Esto muestra que es importante que conozcas el periodo de tiempo entre el proceso de pre-embargo (las cosas que tienen que suceder para eso) y embargo (desde que comienza el proceso hasta que se hace la venta y desalojo) de tu estado.

Si estás en el periodo de pre-embargo, lo primero es no desesperarse y no tomar decisiones a la ligera. Nada de peleas en familia. No hay tiempo para eso.

Trabaja con el prestamista para  buscar una solución. Si estás atrasado y recibes las cartas reclamando el pago no las ignores. Si las ignoras estás haciendo que el reloj corra más rápido. Intenta negociar un plan de pago (esto es efectivo si tu problema es por falta de efectivo a corto plazo). Si el plan de pago no funciona o no te conviene, la otra opción es hacer un “forbearance” donde el prestamista te permite suspender los pagos por algunos meses hasta que vuelves a tu vida financiera normal. Esto no es eterno. Puede que te den uno, tres o seis meses de gracia. Pero después del periodo hay que volver a pagar.

Mancomunado a estas investigaciones y opciones, busca una agencia de consejería aprobada por el departamento de vivienda en tu área. Investiga si puedes calificar para el programa de esperanza y busca una oficina local en tu área. Ellos te pueden ayudar a negociar y también dilatar el mayor tiempo posible el remate de la casa. Por eso, entre más temprano actúes mejor. Hay que ganar tiempo a como de lugar.

Cuidado con los tipo “Four Solution” y con las estrategias de mercadeo que utilizan. No firmes papeles que no entiendes y menos si no los vio tú abogado (=pagado y escogido por ti).

Si estás ya dentro del proceso de “foreclosure”, no te paniquees. Ya viste que existe un periodo de tiempo en que el prestamista tiene derecho para hacerlo. Hay formas de llegar a acuerdos antes y durante el proceso legal. Esto es un trabajo de un buen abogado, con vocación de maestro para explicarnos en simple español, y que sepa de las leyes en el estado que se aplican. El debe ayudarnos a entender el proceso, opciones legales, sus consecuencias, y no tener que entrar el pánico por falta de conocimiento.

Si puedes pagar la casa (hay casos que no hay opción) y quieres pelear por ella no tires la toalla. Prepárate a pelear como un guerrero inteligente. Sí, puedes noquear, sin miedo. Si el contrario es fuerte y tienes las condiciones financieras y emocionales prepárate a llevar la pelea a decisión.

Pero, no abandones la casa.

Al final tu decides.

 

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