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Cómo funciona el “option ARM”

2 de junio de 2008, 04:00 AM

Imagina que estás en el 2004, viviendo en pleno “boom” del mercado de bienes raíces. Viste tu casa soñada y necesitas un préstamo de $290.000 para adquirirla. Supongamos que te cobran por un préstamo de tasa fija a 30 años, 5,88% de interés. Te hicieron los números y el pago mensual de la hipoteca se te va a $1.716.

Pero, la cuota es muy alta. No sólo el costo es alto, el banco te dijo que el ingreso no era suficiente para afrontar el pago. Sales del banco desilusionado por no poder cumplir tu sueño americano.

Viendo un programa de TV escuchas a una persona diciendo que hay préstamos que te dan la opción de escoger el pago que más te convenga.

Entusiasmado decides buscar otro banco porque el anterior no te lo quiso dar. Preguntas sobre ese tipo de préstamo y ellos te dicen que sí existe.

Te hacen los números y te ofrecen la opción de pagar un mínimo de $1,071.90. También puedes escoger la opción de pagar $1.031,48. Ahora, si quieres amortiguar el préstamo en 30 o 15 años, puedes pagar $1.429,72 o $2.184,28, respectivamente.  

El corredor de bienes raíces no sólo te confirma que tienes opciones de hacer diferentes pagos, sino que te ayudarán a conseguir el préstamo.

¿Te imaginas tener la casa de $290k sólo pagando $1.071,90? Semanas después estás cerrando el negocio y tienes la casa de tus sueños.

Ahora hagamos un viaje al futuro y situémonos en mayo del 2007.

Estás con la presión alta, calores y de mal humor. ¿La razón? El banco te está exigiendo el pago mensual de $2.587,74. ¿Cómo? ¿Pagar $1.516 dólares más por mes? ¿No era $1.071,90? No sólo eso, si no haces el pago a la fecha acordada, estás en falta (“default”).
 
Entonces recibirás una notificación por escrito demandando el pago completo del préstamo que no ha sido pagado y el interés acumulado. Sino, te reposeen la propiedad.

¿Qué haces? La respuesta típica que escuchamos en los medios: “refinancia”.  Buscas un banco que te pueda refinanciar. Pero te encuentras con otro problema: los precios de las casas en tu área están en picada.

El banco no te puede refinanciar porque no tienes patrimonio en la casa y debes más de lo que vale. ¿Vender? Puede que te lleves seis meses y el precio de la casa está por debajo de lo que debes al banco.  

Bienvenido al mundo de los “Opción ARM’. En inglés se conoce como “Option Adjusted Rate Mortgage, o simplemente “Option ARM”.

¿Qué es el “Opción ARM”? Es un tipo de préstamo hipotecario donde el interés se ajusta mensualmente, el pago anualmente, y a la vez, ofrece la “opción” de escoger diferentes formas de pago. Las opciones incluyen hacer un pago mínimo, o hacer pagos que cubran el interés (se conocen como “interest only payments”).

Primero entendamos cómo se compone el ARM. El interés variable se compone de dos elementos: el margen y el índice. El primero se establece por contrato. Es la prima que cobra el prestamista. Es fijo y no varía durante el periodo del préstamo.

El segundo es un índice. Este generalmente se ajusta mes por mes dependiendo del tipo de referencia que se usa (variable). En otras palabras sube y baja dependiendo del interés en el mercado.

Tomando el ejemplo de arriba, usé un margen de 3,175% y el índice LIBOR mensual como interés ajustable para enero del 2004, que fue 1,093%. Quiere decir que al comienzo del contrato el interés era de 4,268%.

¿Es fijo? no porque el índice cambia de acuerdo a los cambios en el interés del mercado.

Para mayo del 2007, el índice de LIBOR estaba a 5,32%. Si le sumas el margen (3,175%), el interés del préstamo sube a 8,50%. Fíjate en la diferencia entre 4,268% para enero del 2004 y 8,50% para mayo del 2007. Esta diferencia se produce al cambiar el índice (no el margen).

Y este es el “interest only” que se habla cuando haces los pagos mensuales. No pagas el principal, sólo el interés.

Entonces, si sabemos que el “interest only” es la composición del margen y el índice, ¿Qué es el “minimum payment” o pago mínimo?

Es básicamente un pago mínimo que usa un interés menor. O sea, que cuando haces el pago mínimo, no estás pagando el total del interés que debes (margen e índice) ni el principal (como en un préstamo convencional). Basado en este interés mínimo, el prestamista estima el pago mensual que harás.

En el caso que usé arriba, usando un 2% de interés para estimar el mínimo, el pago mensual sería de $1.071,90. Si lo comparas con el préstamo de tasa fija a 30 años, la diferencia en el pago mensual sería de $644.

Y ésto es lo que entusiasma al deudor y al prestamista. Permite al primero hacer pagos bajos al comienzo del préstamo, comprar con poco dinero, personas que quieren adquirir casa costosas, o usar la diferencia del pago mensual, para hacer mejoras a la casa, e incluso invertir en otras propiedades o en la bolsa.

A los segundos, los prestamistas, también los beneficia  porque generan más dinero, aumenta el volumen de venta y, por tanto, incrementa la comisión.

Pero el riesgo de estos préstamos es que crean una amortización negativa. Recuerda que el mínimo utiliza un interés menor. Al pagar menos interés, la diferencia se suma al principal, haciendo que el principal al mes siguiente sea mayor. El préstamo en vez de bajar cada mes, sube. Por tanto, la deuda también.

Y si la deuda sube, el pago por interés también (anuncio: la cosa se complicó más porque los intereses en el mercado subieron haciendo que el índice subiera también….vaya combinación).

Hoy hay muchos que están recibiendo el efecto porque cuando el principal pasa de una determinada cantidad establecida por contrato (entre 110% a 125% del principal), automáticamente el prestamista exige que se pague el interés, además se baje el principal. Y es ahí que el pago mensual se dispara como te mostré arriba.

Millones de familias encontraron en estos nuevos tipos de hipoteca la oportunidad de adquirir una propiedad durante un periodo de exuberancia irracional en la industria de bienes raíces.

Pero hoy la historia para muchos es otra. Para que tengan una idea, un estudio publicado por el Center for Responsible Lending, una organización sin fines de lucro enfocada en las prácticas abusivas sobre préstamos, estima que la explosión de hipotecas durante el periodo resultará en 2.4 millones de propiedades reposeídas a nivel nacional.

Mi gente, el “Option ARM” es una hipoteca bien compleja y de mucho riesgo, y que no debemos meternos en ella sin realmente entender completamente como funcionan.

¿Moraleja? Muchas veces lo barato sale caro.  

Al final,tu decides.

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