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Despu茅s del tequilazo hipotecario
24 de marzo de 2008, 07:03 AM
Dicen que es en la resaca que uno se da cuenta de los excesos de una noche de fiesta.
Pues ahora muchos est谩n d谩ndose cuenta de los excesos que tomaron durante la fiesta hipotecaria que comenz贸 en el 2004 y termin贸 en el 2007.
Recientemente cuatro agencias financieras del gobierno publicaron un estudio donde llegan a la conclusi贸n de que los eventos actuales se generaron por una disminuci贸n sustancial en los requerimientos de otorgar pr茅stamos en el mercado de hipotecas 鈥渟ubprime鈥 durante el periodo 2004-2007.
En espa帽ol, quiere decir que cualquiera estaba invitado al fest铆n hipotecario.
Ellos reconocen que el exceso fue gracias a la complacencia de muchos a帽os de condiciones econ贸micas benignas y mucha liquidez en el mercado, inversionistas globales que estaban complacientes a tomar riesgo.
Pero, si los banqueros hipotecarios independientes no se hubiesen excedido con las bebidas y el baile, muchos invitados a la fiesta no hubieran terminado borrachos.
驴D贸nde se excedieron? En que bajaron los est谩ndares al otorgar los pr茅stamos hipotecarios. En ingl茅s se conoce como 鈥渦nderwriting standards鈥.
La suscripci贸n, b谩sicamente, son varios requerimientos que exige el prestamista para otorgar un pr茅stamo. Por ejemplo exigir un colateral, tiempo del pr茅stamo, precio, contrato, etc. La idea es que, si se cumplen con estos requerimientos,聽 entonces se emite el pr茅stamo.
Como ellos est谩n prestando dinero, se supone que existi贸 una serie de par谩metros para determinar si prestan o no.
Lo cierto es que nada de esto existi贸 durante el per铆odo 2004-2007. A la gente se le prestaba dinero sin verificar ingresos ni activos, historial de empleo, se alteraba la documentaci贸n, se otorgaba pr茅stamos sin que el comprador tuviera la capacidad de pago, no se estableci贸 cuentas donde el comprador pagara los impuestos y seguros. Adem谩s, se premiaba a los vendedores de hipotecas con m谩s dinero si vend铆an a un inter茅s m谩s alto (yield spread premium), y se manipulaba la tasaci贸n de la propiedad inflando los precios.
Para que tengan una idea de la magnitud, seg煤n el HMDA, para el 2006 m谩s del 45% de las hipotecas costosas fueron originadas por agentes hipotecarios independientes. Y como ellos no est谩n regulados por las agencias bancarias no ca铆an dentro del radar legal. Por tanto repartieron hipotecas a diestra y siniestra sin importar los requerimientos m铆nimos exigibles en la pr谩ctica de financiamiento hipotecario.
Pero, 驴acaso no se sab铆a que bajar los est谩ndares, especialmente entre los hispanos, pod铆a abrir una caja de pandora? Como escrib铆 en los hispanos y el alboroto hipotecario hab铆an estudios que mostraban el peligro de bajar los est谩ndares.
Un estudio de Harvard publicado
en el 2002 dec铆a que los hispanos era la minor铆a que pon铆a menos pago de
entrada (4%). Si la comparas con la m谩s alta, la asi谩tica (14%), muestra que
ponemos menos de 鈥渄ownpayment鈥.
El mismo estudio indica que la situaci贸n es m谩s delicada en los hispanos,
porque la mitad de los inmigrantes paga m谩s del 30% de su ingreso en
hipotecas. 鈥淓stos n煤meros son signos de peligro potencial en familias que est谩n
estir谩ndose para lograr adquirir su casa y puede que sean m谩s vulnerables a
ca铆das econ贸micas鈥, afirma el estudio.
Una investigaci贸n del Departamento de la Vivienda publicado en el 2000 concluy贸 que los
tipos de hipotecas 鈥渟ubprime鈥 (no preferencial) eran tres veces m谩s probables en
barrios de ingresos bajos que en los de ingresos elevados.
聽
Esto se confirm贸 m谩s adelante con un estudio de la Reserva Federal, donde
se muestra que en el 2005 dos de cada cinco hispanos con hipotecas convencionales
pagan m谩s inter茅s (incluso 3% m谩s en financiamiento) que un anglo o asi谩tico
(menos de uno de cada cinco).
Tambi茅n se detect贸 un problema con la educaci贸n y el conocimiento en los
hispanos. Por ejemplo, Fannie Mae hizo una encuesta en el 2003 donde mostr贸 la
falta de conocimiento entre nuestra comunidad. En una de las preguntas sobre
cierto o falso, cerca de 3 de cada 4 hispanos cre铆a que el prestamista estaba
obligado por ley a ofrecerles el mejor pr茅stamo.
Cuatro de cada cinco dijo que no entend铆a el proceso para adquirir una propiedad.
Afortunadamente, parece que se est谩 dando el primer paso.
Recientemente, el Consejo Nacional de La Raza public贸, junto a la Asociaci贸n Nacional de Profesionales de Bienes Ra铆ces Hispanos, un documento con recomendaciones para evitar las pr谩cticas injustas en la comunidad hispana para el futuro.
Incluso, el peri贸dico La Opini贸n de los 脕ngeles sac贸 un editorial donde abogan por m谩s educaci贸n despu茅s del caso Pony y las miles de familias que cayeron vulnerables a la flexibilidad de los est谩ndares y acciones fraudulentas de algunos.
Poco a poco est谩n saliendo a la luz los verdaderos problemas que causaron los eventos actuales.
Pero, dejo varias preguntas en el tintero para que reflexionemos: 驴Qu茅 paso con todos los cursos educativos que se construyeron y se crearon durante el 2003-2007 para educar a la comunidad hispana sobre la importancia de ser due帽os de hipotecas? 驴Habremos enfocado m谩s la parte motivacional,聽 afectando el an谩lisis? 驴Fuimos efectivos en el plan educativo?
Al final, t煤 decides.
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